Succession immobilière : démarches, frais et vente d'un bien hérité

Une succession immobilière est la transmission d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain aux héritiers d’une personne décédée. Dès qu’un bien immobilier en fait partie, le passage chez le notaire est obligatoire : il identifie les héritiers, établit l’attestation immobilière et calcule les droits à payer, qui dépendent du lien de parenté avec le défunt. Les héritiers décident ensuite de conserver, de louer ou de vendre le bien.

Mis à jour le 28 septembre 2026 – barèmes 2026 et loi du 7 avril 2026 sur l’indivision.

Dans ce guide

• Qu’est-ce qu’une succession immobilière ?
• Qui hérite du bien ?
• Comment se déroule une succession immobilière ?
• Combien coûte une succession immobilière ?
• L’indivision successorale
• Vendre un bien hérité
• Anticiper : la donation
• Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une succession immobilière ?

La succession s’ouvre au jour du décès. L’ensemble du patrimoine du défunt (biens immobiliers, comptes, placements, mais aussi dettes) est transmis à ses héritiers selon la loi ou selon son testament. Le bien immobilier y occupe une place particulière : sa transmission doit être constatée par un acte notarié publié au service de la publicité foncière, et sa valeur sert de base au calcul des droits de succession.

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent le même bien, ils en deviennent propriétaires ensemble, chacun pour sa quote-part : c’est l’indivision successorale.

Qui hérite du bien ?

En l’absence de testament, c’est la loi qui désigne les héritiers et fixe la part de chacun (articles 734 et suivants du Code civil). Le notaire vérifie la situation familiale et l’existence d’un testament ou d’une donation entre époux, puis établit l’acte de notoriété qui liste les héritiers.

L’ordre des héritiers

Les héritiers sont appelés par ordre de priorité, le premier ordre présent excluant les suivants :

1. les enfants et leurs descendants ;
2. les parents, frères et sœurs et leurs descendants ;
3. les autres ascendants (grands-parents…) ;
4. les autres collatéraux (oncles, tantes, cousins…), jusqu’au sixième degré.

Les droits du conjoint survivant

Le conjoint marié hérite toujours, avec une part qui dépend des autres héritiers :

• si tous les enfants sont communs au couple, il choisit entre l’usufruit de la totalité des biens ou un quart en pleine propriété ;
• s’il existe des enfants d’une autre union, il reçoit un quart en pleine propriété ;
• sans enfant, il reçoit la moitié de la succession si les deux parents du défunt sont en vie, les trois quarts si un seul l’est, et la totalité en leur absence.

Le conjoint peut aussi rester gratuitement dans le logement pendant un an, puis demander un droit viager d’habitation. Une donation entre époux ou un testament peut augmenter sa part.

Partenaire de PACS et concubin

Le partenaire de PACS et le concubin ne sont pas héritiers : ils ne reçoivent rien sans testament. Avec un testament, le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession, alors que le concubin est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €.

La réserve héréditaire

Le testament ne permet pas de tout donner à qui l’on veut : une partie du patrimoine, la réserve, revient obligatoirement aux enfants. Elle représente la moitié des biens avec un enfant, les deux tiers avec deux enfants et les trois quarts à partir de trois enfants. Seul le reste, la quotité disponible, peut être librement transmis.

Comment se déroule une succession immobilière ?

1. L’ouverture de la succession chez le notaire

Dès qu’un bien immobilier fait partie de la succession, le recours au notaire est obligatoire. Choisi librement par les héritiers, il établit l’acte de notoriété, dresse l’inventaire du patrimoine et des dettes, puis prépare la déclaration de succession. Retrouvez la liste des démarches à effectuer quand on hérite d’un appartement.

2. Accepter ou renoncer à la succession

Chaque héritier choisit entre trois options : accepter purement et simplement (il reçoit les biens mais aussi les dettes), accepter à concurrence de l’actif net (il ne paiera jamais les dettes au-delà de ce qu’il reçoit) ou renoncer (il ne reçoit rien et ne doit rien).

Pendant les quatre mois qui suivent le décès, personne ne peut l’obliger à choisir. Passé ce délai, un créancier ou un autre héritier peut le sommer de se décider : il dispose alors de deux mois pour opter. Sans sommation, il a jusqu’à dix ans pour prendre position. Ce choix est décisif lorsque le défunt avait un crédit immobilier en cours : l’assurance emprunteur rembourse souvent tout ou partie du prêt, mais pas toujours.

3. Faire estimer la valeur du bien

L’estimation est l’étape clé d’une succession immobilière. Le bien doit être déclaré à sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire au prix auquel il se vendrait sur le marché à cette date. Cette valeur sert trois fois : pour calculer les droits de succession, pour fixer le prix de vente et comme prix d’acquisition en cas de calcul d’une plus-value lors de la revente.

Une estimation fiable permet d’anticiper les droits de succession et d’éviter les mauvaises surprises : une valeur trop basse expose à un redressement fiscal, l’administration pouvant la contester pendant plusieurs années, et alourdit la plus-value en cas de revente ; une valeur trop haute fait payer des droits inutiles.

Deux solutions existent :

• l’estimation par une agence immobilière, gratuite, qui s’appuie sur les ventes récentes du quartier et la demande actuelle ;
• l’estimation par le notaire, qui peut être facturée librement : demandez son coût à l’avance.

Pour un bien de valeur importante ou en cas de désaccord entre héritiers, croiser deux avis de valeur est une bonne pratique. Si le bien était la résidence principale du défunt et qu’il est occupé par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant mineur, sa valeur taxable bénéficie d’un abattement de 20 %.

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4. La déclaration de succession et le paiement des droits

La déclaration de succession doit être déposée et les droits payés dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès a eu lieu hors de France métropolitaine). Un paiement fractionné ou différé peut être demandé sous conditions, ce qui évite de devoir vendre le bien dans l’urgence.

5. L’attestation immobilière

Le notaire établit ensuite l’attestation de propriété immobilière, qui constate le transfert du bien aux héritiers et doit être publiée au service de la publicité foncière. Les héritiers deviennent alors officiellement propriétaires, selon leur quote-part.

6. Gérer le bien pendant la succession

Tant que le sort du bien n’est pas réglé, il doit être entretenu et assuré. Vérifiez le titre de propriété, un éventuel bail en cours si le logement est loué, le contrat d’assurance habitation et la situation des charges de copropriété. Les héritiers décident ensuite de conserver, louer ou vendre le bien hérité.

Combien coûte une succession immobilière ?

Le coût d’une succession immobilière se compose de deux postes principaux : les droits de succession, un impôt reversé à l’État, et les frais de notaire, qui rémunèrent les actes. S’y ajoutent les frais liés au bien lui-même tant qu’il n’est pas vendu.

Droits de succession : abattements 2026

Les droits sont calculés sur la part reçue par chaque héritier, après déduction des dettes (dont le capital restant dû d’un crédit non couvert par l’assurance) et d’un abattement qui dépend du lien de parenté avec le défunt :

• 100 000 € pour un enfant ou un parent ;
• 15 932 € pour un frère ou une sœur ;
• 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
• 1 594 € pour les autres héritiers ;
• 159 325 € supplémentaires pour un héritier en situation de handicap.

Le conjoint marié et le partenaire de PACS sont totalement exonérés. Pour une résidence secondaire, aucun abattement spécifique ne s’applique, ce qui alourdit nettement la facture : voir notre article sur la succession d’une résidence secondaire.

Le barème des droits de succession

Au-delà de l’abattement, un barème progressif s’applique. Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu’à 24 430 € puis de 45 %. Il atteint 55 % entre parents jusqu’au quatrième degré et 60 % entre personnes sans lien de parenté.

Exemple : un enfant qui hérite seul d’un appartement de 300 000 € est taxé sur 200 000 € après abattement. Il paie environ 38 194 € de droits de succession.

Quels frais de notaire dans une succession ?

Les frais de notaire d’une succession ne doivent pas être confondus avec les droits de succession. Ils regroupent :

• les émoluments du notaire, sa rémunération fixée par un barème réglementé, identique dans toute la France ;
• les taxes, dont la TVA de 20 % sur les émoluments et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur du bien, perçue lors de la publication de l’attestation immobilière ;
• les débours, sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires (état civil, cadastre, états hypothécaires…).

Les émoluments sont dégressifs par tranche. Pour l’attestation immobilière, ils vont de 1,935 % (jusqu’à 6 500 €) à 0,532 % (au-delà de 30 000 €). L’acte de notoriété donne lieu à un émolument fixe de quelques dizaines d’euros. Si les héritiers confient au notaire la déclaration de succession, s’ajoute un émolument calculé sur l’actif brut, de 1,548 % à 0,426 %. Ces barèmes, fixés par arrêté, sont maintenus jusqu’au 29 février 2028. En pratique, le notaire prélève ses frais au moment du règlement de la succession.

Exemple de frais de notaire pour une succession selon la valeur du bien

Pour une maison de 300 000 €, comptez environ 1 770 € HT d’émoluments pour l’attestation immobilière, soit environ 2 120 € TTC, hors débours et contribution de sécurité immobilière. Le tableau ci-dessous donne les montants pour d’autres valeurs, dans le cas d’un bien transmis seul.

Montants indicatifs calculés sur le barème réglementé, hors débours. Le notaire peut accorder une remise, plafonnée à 20 %, sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €. En cas de partage entre héritiers, l’acte de partage donne lieu à ses propres émoluments (de 4,837 % à 0,998 % au-delà de 60 000 €) et au droit de partage de 2,5 %. Pour le détail des tarifs, consultez notre guide sur les frais de notaire.

Les autres coûts à prévoir

• Les charges du bien : tant qu’il n’est pas vendu, les héritiers paient les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance et l’énergie, au prorata de leurs quotes-parts en indivision.
• Les éventuels travaux de remise en état avant une location ou une vente.
• Les frais de vente : diagnostics obligatoires et honoraires d’agence si le bien est vendu.
• L’impôt sur la plus-value en cas de revente au-dessus de la valeur déclarée dans la succession.

👉 À lire aussi : pourquoi les successions vont devenir un sujet majeur avec la transmission du patrimoine immobilier des baby-boomers.

L’indivision successorale

Lorsqu’un bien immobilier est transmis à plusieurs héritiers, chacun détient une quote-part indivise du bien, sans en posséder une partie matériellement délimitée. Les décisions se prennent selon des règles de majorité précises : les actes de gestion à la majorité des deux tiers, la vente en principe à l’unanimité.

Vendre un bien détenu en indivision

Lorsque tous les indivisaires sont d’accord, la mise en vente est simple : le produit de la transaction est réparti au prorata des droits de chacun une fois les actes signés.

Que faire lorsqu’un héritier souhaite conserver le bien ?

Un héritier qui souhaite conserver le bien peut racheter les parts des autres indivisaires en leur versant une soulte. Cette solution met fin à l’indivision tout en conservant le logement dans la famille. La soulte est calculée sur la valeur actuelle du bien, déduction faite des dettes éventuelles, et le partage est soumis à un droit de 2,5 %.

Comment débloquer la vente d’un bien de succession en indivision ?

Nul ne peut être contraint de rester en indivision. En cas de blocage, plusieurs solutions existent pour sortir de l’indivision :

• La médiation du notaire : le notaire peut servir d’intermédiaire pour trouver un accord amiable.
• La vente de ses propres parts : un héritier peut céder ses parts à un tiers ou aux autres indivisaires, qui disposent d’un droit de préemption.
• La règle des 2/3 des droits : les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis peuvent demander au notaire de signifier le projet de vente aux autres. Si ces derniers ne répondent pas ou s’opposent dans un délai de trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente.
• La vente autorisée en urgence : depuis la loi du 7 a 2026, le juge peut autoriser un indivisaire à vendre seul si l’urgence et l’intérêt commun le justifient (article 815-6 du Code civil).
• Le partage judiciaire : si aucun accord n’est possible, le tribunal peut ordonner le partage et la vente aux enchères du bien (licitation). La loi de 2026 facilite ce recours lorsque les opérations sont complexes.

Vendre un bien hérité

Une fois l’attestation immobilière établie, les héritiers peuvent vendre le bien comme n’importe quel logement. La vente d’un bien hérité se déroule en quatre temps :

1. Préparer le bien : désencombrer, nettoyer et réaliser les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité…). Les gros travaux sont rarement rentables avant une vente.
2. Signer le mandat de vente : en indivision, tous les héritiers le signent, puisque la vente suppose leur accord.
3. Signer le compromis : chaque héritier vendeur le signe, en personne ou par procuration.
4. Signer l’acte de vente : le notaire rembourse l’éventuel crédit en cours sur le prix, puis répartit le solde entre les héritiers selon leurs droits.

La mise en vente peut commencer avant la fin du règlement de la succession : découvrez comment vendre un bien hérité avant la fin de la succession.

Quelle fiscalité à la revente ?

La valeur déclarée dans la succession, majorée des droits et frais payés, devient le prix d’acquisition retenu pour calculer une éventuelle plus-value immobilière. Vendre rapidement, à un prix proche de cette valeur, limite donc généralement l’imposition.

Vendre avec une agence à commission fixe

Une vente en succession demande de la coordination entre les héritiers, le notaire et les acheteurs. Avec Imop, l’estimation est gratuite et la commission est fixe, quel que soit le prix de vente : les héritiers savent dès le départ ce que la vente leur coûtera.

Anticiper : la donation

Pour alléger les droits que paieront ses héritiers, un propriétaire peut transmettre de son vivant. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant en franchise de droits, un abattement qui se renouvelle tous les 15 ans. Donner la nue-propriété d’un bien en conservant l’usufruit réduit encore la valeur taxée : tout savoir sur la donation immobilière.