Loi sur l’indivision 2026 : ce qui change et les règles à connaître
La principale nouveauté est la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026 : elle permet notamment au juge d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis en cas d’urgence et élargit le recours au partage judiciaire. Elle s’ajoute aux règles existantes : actes courants à la majorité des deux tiers, vente à l’unanimité sauf procédure judiciaire, et droit pour chacun de sortir de l’indivision.
Succession, achat à deux, séparation : l’indivision concerne de nombreux propriétaires et devient vite source de blocages. Voici les règles en vigueur en 2026 et ce que la nouvelle loi change concrètement.
Les points à retenir
- En indivision, chaque indivisaire détient une quote-part du bien, sans droit exclusif sur une partie précise.
- Les actes conservatoires peuvent être faits par un seul indivisaire ; les actes d’administration courants exigent la majorité des 2/3 des droits ; la vente exige en principe l’unanimité.
- Depuis la loi du 7 avril 2026, le juge peut autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis s’il prouve l’urgence et l’intérêt commun (article 815-6 du Code civil).
- Les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits peuvent obtenir du tribunal l’autorisation de vendre malgré l’opposition des autres (article 815-5-1).
- Nul ne peut être contraint de rester en indivision : chacun peut vendre sa part (avec un droit de préemption d’un mois pour les autres) ou demander le partage.
- Le partage d’un bien indivis est soumis à un droit de partage de 2,5 %, réduit à 1,1 % en cas de divorce, de rupture de PACS ou de séparation.
Que change la loi du 7 avril 2026 sur l’indivision ?
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes est entrée en vigueur le 9 avril 2026. Elle vise à débloquer les indivisions figées par l’inertie ou le refus d’un indivisaire.
Un indivisaire peut désormais être autorisé à vendre seul
L’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis. Il doit prouver l’urgence et l’intérêt commun des indivisaires : une simple convenance personnelle ne suffit pas. Cette possibilité, jusqu’ici admise au cas par cas, a désormais une base légale explicite.
Un partage judiciaire plus accessible
L’article 840 du Code civil élargit le partage judiciaire : le juge peut intervenir lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert, y compris pour régler les intérêts patrimoniaux d’époux, de partenaires de PACS ou de concubins. Les pouvoirs du juge sont également renforcés pour trancher les contestations en cours de partage et ordonner les ventes aux enchères (licitations) nécessaires.
Des successions vacantes plus simples à gérer
La loi facilite aussi la gestion des successions sans héritier : publicité en ligne des actes de curatelle, possibilité pour le curateur de donner mandat pour signer la vente, et assouplissement de l’ordre de vente des biens.
Ce qui ne change pas
La procédure des deux tiers (article 815-5-1) reste applicable : les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits peuvent, après une phase chez le notaire, demander au tribunal l’autorisation de vendre le bien aux enchères.
Loi du 7 avril 2026 : avant / après
| Sujet | Avant | Depuis le 9 avril 2026 |
|---|---|---|
Vente par un seul indivisaire | Admise ponctuellement par les juges, sans texte explicite | Autorisation du juge prévue par l’article 815-6, sous conditions d’urgence et d’intérêt commun |
Partage judiciaire (art. 840) | Cadre plus restreint | Possible dès que la complexité des opérations le requiert, y compris entre époux, partenaires de PACS ou concubins |
Rôle du juge dans le partage | Pouvoirs plus limités | Le juge peut trancher les contestations et ordonner les licitations nécessaires |
Vente malgré l’opposition d’un indivisaire (art. 815-5-1) | Procédure des 2/3 via notaire puis tribunal | Inchangée |
Successions vacantes | Publicité papier, vente des meubles avant les immeubles | Publicité en ligne, mandat de signature, ordre de vente assoupli |
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Chaque indivisaire détient une quote-part (par exemple 1/3 ou 50 %), qui correspond à ses droits dans une succession ou à sa part de financement lors d’un achat.
Chacun a des droits sur l’ensemble du bien, et non sur une pièce en particulier. Les revenus (loyers), les charges et une éventuelle plus-value se répartissent à proportion des quotes-parts.
L’indivision se rencontre notamment dans trois situations :
- l’achat d’un logement à deux, entre concubins ou partenaires de PACS ;
- la séparation ou le divorce, tant que les biens communs ne sont pas partagés ;
- la succession, lorsqu’un bien immobilier est transmis à plusieurs héritiers.
L’indivision ne nécessite aucune formalité, contrairement à une SCI. C’est ce qui la rend simple au départ, mais source de blocages en cas de désaccord. Une convention d’indivision, rédigée devant notaire, permet d’anticiper les règles de gestion.
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Qui décide quoi en indivision ?
Tous les indivisaires sont propriétaires ensemble du bien. La loi distingue trois catégories de décisions :
- Actes conservatoires (article 815-2 du Code civil) : tout indivisaire peut les accomplir seul, par exemple des travaux urgents pour protéger le bien.
- Actes d’administration (article 815-3) : ils sont décidés par les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits, qui doivent en informer les autres. Exemples : conclure ou renouveler un bail d’habitation, vendre des meubles pour payer les dettes de l’indivision, donner un mandat général de gestion.
- Actes de disposition : la vente du bien ou sa donation exigent en principe l’accord de tous, sauf autorisation du juge (procédure des 2/3 ou vente en urgence).
Tableau récapitulatif des règles de décision entre indivisaires :
Copropriétaires indivis et prise de décision sur le bien immobilier
| Type d'actes | Règle juridique en matière de prise de décision | Exemple concret |
|---|---|---|
Actes conservatoires | Un indivisaire peut agir seul (article 815-2) | Réfection de la toiture après une tempête |
Actes de gestion | Majorité des 2/3 des droits indivis (article 815-3) | Conclure ou renouveler un bail d’habitation, vendre des meubles pour payer les dettes de l’indivision |
Actes de disposition | Unanimité, sauf autorisation du juge : procédure des 2/3 (art. 815-5-1) ou vente en urgence (art. 815-6) | Vente du bien indivis, donation à un tiers |
Qui doit payer la taxe foncière en cas d'indivision ?
Le mécanisme d’indivision engage chaque personne qui en fait partie. Ainsi, la taxe foncière doit être payée par tous les copropriétaires indivisaires, en proportion de leur quote-part dans l’indivision.
L’administration fiscale adresse généralement l’avis d’imposition de taxe foncière à un seul indivisaire. Il s’agit souvent de celui qui a pris la responsabilité de recevoir les correspondances officielles. Ensuite, les indivisaires doivent s’organiser entre eux pour garantir une répartition équitable et payer la taxe foncière en temps et en heure, conformément aux parts qu’ils détiennent chacun dans l’indivision.
En cas de litige il est opportun de vérifier les documents légaux et notamment l’acte de propriété et autres documents juridiques pour s’assurer des droits et responsabilités des indivisaires. Si un état de répartition des charges est prévu dans les documents de l’indivision, vous pouvez utiliser ces écrits dans le cadre d’une éventuelle action en justice. Si un ou plusieurs indivisaires ne souhaitent pas payer, les autres peuvent être contraints de couvrir leurs parts de taxe foncière afin d’éviter une pénalité. Dans ce cas, il est toujours possible d’engager des démarches par la suite afin de récupérer les montants payés en trop.
Comment sortir de l’indivision ?
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil) : chaque indivisaire peut en sortir à tout moment, sauf convention d’indivision contraire ou sursis au partage décidé par le juge.
- Vendre sa quote-part aux autres indivisaires : c’est la solution la plus simple.
- Vendre sa quote-part à un tiers : l’indivisaire doit d’abord notifier son projet aux autres, qui disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14).
- Demander le partage, amiable devant notaire ou, à défaut, judiciaire.
- Vendre le bien entier, avec l’accord de tous ou par la procédure des deux tiers.
L’intervention d’un notaire est obligatoire dès qu’un bien immobilier est concerné. Le partage est soumis à un droit de partage de 2,5 %, réduit à 1,1 % depuis 2022 en cas de divorce, de rupture de PACS ou de séparation de concubins.
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Sources
- Code civil, article 815-5-1 (Légifrance)
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes (Légifrance)
- Notaires de France : ce que change la loi du 7 avril 2026
Cet article a une visée informative et ne remplace pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat.
Pour aller plus loin
👉 Vendre une maison en indivision sans l’accord de tous les héritiers
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