Encadrement des loyers à Paris : ce que les propriétaires doivent savoir
À Paris, un propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer d’un logement mis en location : le loyer de base ne doit pas dépasser le « loyer de référence majoré » fixé chaque année par arrêté préfectoral, soit le loyer de référence augmenté de 20 %. Le dispositif, expérimental, arrive à échéance le 24 novembre 2026 : une proposition de loi de pérennisation, déjà adoptée par l’Assemblée nationale, doit être examinée en séance publique au Sénat le 21 octobre 2026. En l’état, les règles s’appliquent pleinement à tout bail signé d’ici là.
Ce qu’il faut retenir
- Plafond : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (référence + 20 %), qui dépend du quartier, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du type de location (vide ou meublée).
- Barème 2026 : arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, applicable du 1er juillet au 24 novembre 2026.
- Complément de loyer : possible uniquement pour des caractéristiques exceptionnelles, et interdit si le logement présente certains défauts, dont un DPE F ou G.
- Sanctions : jusqu’à 5 000 € d’amende par logement pour un particulier, 15 000 € pour une personne morale (SCI comprise), plus le remboursement du trop-perçu.
- Après le 24 novembre 2026 : pérennisation, prolongation de deux ans ou fin du dispositif, selon le vote du Parlement.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers à Paris ?
Créé par la loi ALUR de 2014, puis relancé à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et prolongé par la loi 3DS du 21 février 2022, l’encadrement des loyers s’applique à Paris, dans sa forme actuelle, depuis le 1er juillet 2019.
Il concerne les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale, y compris les baux mobilité. Il ne s’applique ni aux logements sociaux, ni aux meublés de tourisme loués pour de courtes durées.
Pour chaque catégorie de logement, le préfet fixe trois valeurs en euros par m² de surface habitable :
- le loyer de référence, calculé à partir des loyers observés ;
- le loyer de référence majoré (+ 20 %), qui constitue le plafond ;
- le loyer de référence minoré (− 30 %), en dessous duquel le bailleur peut proposer une réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail.
👉 À lire aussi : le statut de bailleur privé, fiscalité et obligations en 2026
Quels sont les plafonds de loyer à Paris en 2026 ?
Les valeurs en vigueur sont fixées par l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable du 1er juillet au 24 novembre 2026. Paris est découpée en 14 secteurs géographiques, et les loyers varient selon quatre critères : secteur, nombre de pièces, époque de construction et location vide ou meublée.
Exemples de valeurs 2026 pour un T2 meublé construit avant 1946 (€/m² de surface habitable, hors charges) :
| Secteur | Loyer minoré | Loyer de référence | Loyer de référence majoré (plafond) |
|---|---|---|---|
Secteur 1 | 25,2 € | 36,0 € | 43,2 € |
Secteur 2 | 25,5 € | 36,4 € | 43,7 € |
Secteur 13 | 19,9 € | 28,4 € | 34,1 € |
Source : arrêté préfectoral du 12 juin 2026 (DRIHL Île-de-France), valeurs applicables au 1er juillet 2026.
Exemple de calcul : pour un T2 meublé de 40 m² construit avant 1946 situé dans le secteur 1, le loyer de base maximal est de 40 × 43,2 = 1 728 € hors charges par mois.
Pour connaître la valeur exacte applicable à votre logement, utilisez le simulateur officiel de la DRIHL Île-de-France, qui recense l’ensemble des combinaisons.
Quelles mentions doivent figurer dans le bail ?
Dans une zone encadrée, le bail doit obligatoirement indiquer :
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement ;
- le montant et la justification du complément de loyer, s’il y en a un ;
- le loyer du précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature.
Si ces mentions manquent, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de les communiquer, puis saisir le juge.
Peut-on appliquer un complément de loyer à Paris ?
Oui, mais de façon très encadrée. Un complément de loyer n’est possible que si :
- le loyer de base est déjà fixé au niveau du loyer de référence majoré ;
- le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même secteur (terrasse, vue remarquable, prestations hors normes…) ;
- ces caractéristiques sont décrites et chiffrées dans le bail.
Il est en revanche interdit si le logement présente certains défauts : DPE classé F ou G, sanitaires sur le palier, humidité, vis-à-vis à moins de 10 mètres, mauvaise isolation, etc. Le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation.
Quel est le lien entre encadrement des loyers et DPE ?
Les règles énergétiques s’ajoutent à l’encadrement :
- Logements classés G : interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux, renouvellements et reconductions.
- Logements classés F ou G : loyer gelé depuis le 24 août 2022, sans révision annuelle selon l’IRL ni hausse lors d’une relocation ou d’un renouvellement.
- Logements classés F : interdits à la location à partir de 2028.
Pour un bailleur parisien, un mauvais DPE cumule donc trois contraintes : pas de complément de loyer, gel du loyer et, à terme, interdiction de louer.
👉 À lire aussi : vendre ou rénover une passoire thermique en 2026
Quelles sanctions en cas de loyer trop élevé ?
Si le loyer dépasse le plafond, le locataire peut saisir la commission de conciliation puis le juge, dans un délai de trois ans. La préfecture peut aussi agir directement :
| Étape | Ce qui se passe | Montant |
|---|---|---|
Mise en demeure | Le préfet demande de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu | Remboursement intégral |
Amende administrative (particulier) | En l’absence de mise en conformité dans les deux mois | Jusqu’à 5 000 € par logement |
Amende administrative (personne morale, SCI…) | En l’absence de mise en conformité dans les deux mois | Jusqu’à 15 000 € par logement |
Source : loi du 6 juillet 1989 et article 140 de la loi ELAN.
Les contrôles ne sont pas théoriques : selon le baromètre de la Fondation pour le logement des défavorisés publié en septembre 2026, 46 % des annonces parisiennes dépassaient les plafonds légaux.
Que va-t-il se passer après le 24 novembre 2026 ?
C’est la grande incertitude de cette fin d’année. L’expérimentation prévue pour huit ans par la loi ELAN prend fin le 24 novembre 2026. Sans nouveau texte, l’encadrement cesserait de s’appliquer aux baux signés après cette date.
| Scénario | Contenu | Statut au 14 octobre 2026 |
|---|---|---|
Pérennisation | Encadrement rendu permanent ; complément de loyer plafonné à 20 % du loyer maximal et affiché dans l’annonce ; amendes doublées (10 000 € / 30 000 €) | Proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 ; examen en séance publique au Sénat prévu le 21 octobre 2026 |
Prolongation de deux ans | Maintien des règles actuelles jusqu’en 2028, sans nouvelles villes | Option évoquée par le gouvernement et la Ville de Paris ; non votée |
Fin du dispositif | Loyers de relocation à nouveau libres, hors règles DPE et décret « zone tendue » | Si aucun texte n’est adopté avant l’échéance |
Attention : même en cas de fin de l’encadrement, le décret « zone tendue » continuerait de limiter les hausses de loyer lors d’un changement de locataire à Paris (le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions). La fin de l’encadrement ne signifierait donc pas une liberté totale.
Cet article sera mis à jour à l’issue du vote au Sénat.
Encadrement des loyers : faut-il louer ou vendre son bien à Paris ?
Selon IMOP, agence immobilière à Paris, l’encadrement des loyers pèse surtout sur les biens dont le rendement locatif était déjà faible : petites surfaces à prix au m² élevé, logements mal classés au DPE nécessitant des travaux, ou biens dont le loyer actuel est proche du plafond. Pour ces propriétaires, l’arbitrage entre louer et vendre mérite d’être recalculé. Il s’agit d’une analyse d’IMOP et non d’une recommandation personnalisée : chaque situation (fiscalité, durée de détention, travaux) doit être étudiée au cas par cas.
Vendre ne suppose pas forcément d’attendre le départ du locataire : un appartement peut être vendu occupé, le bail se poursuivant alors avec le nouveau propriétaire.
« Beaucoup de propriétaires découvrent le plafond au moment de relouer. Entre l’encadrement, le gel des loyers des passoires thermiques et l’incertitude sur l’après-novembre, nous voyons de plus en plus de bailleurs parisiens nous demander une estimation pour comparer le rendement net d’une location à la valeur de vente de leur bien. Faire ce calcul avant de signer un nouveau bail, c’est éviter de s’engager pour trois ans sur une rentabilité qui ne correspond plus à ses objectifs », souligne Laurent Sabouret, co-fondateur d’IMOP.
👉 Faites estimer gratuitement votre appartement à Paris
👉 Prix immobiliers à Paris : une baisse en vue d’ici le printemps 2027 ?
Sources
- DRIHL Île-de-France, arrêtés fixant les loyers de référence pour la Ville de Paris (arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026).
- ADIL de Paris, fiche pratique « Les loyers à Paris ».
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 ; loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
- Proposition de loi « Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » (rapporteur Inaki Echaniz), adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 ; Sénat, texte n° 217 (2025-2026).
- Fondation pour le logement des défavorisés, baromètre de l’encadrement des loyers, septembre 2026.
À propos de l’auteur
Laurent Sabouret est co-fondateur d’IMOP, agence immobilière en ligne à honoraires fixes basée à Paris. Il accompagne les propriétaires parisiens dans la vente de leur bien et suit de près l’évolution de la réglementation immobilière et du marché parisien.